株式会社PQD（きたかるリゾート運営会社）は、北軽井沢エリアの森の中に、サウナ付きの一棟貸し宿泊施設を4棟まとめて開発するプロジェクトを計画しています。この記事では、プロジェクトの概要と、なぜ北軽井沢なのか、どのような収支を見込んでいるのかをご紹介します。
現在、建物と土地を所有していただくオーナー様（投資家様）を募集しています。
プロジェクトの概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プロジェクト名 | 北軽井沢 森のサウナヴィラ（一棟貸し宿泊施設 4棟開発） |
| 場所 | 北軽井沢エリア（群馬県吾妻郡嬬恋村） |
| 敷地 | 約1,690㎡（約511坪）に4棟と備品倉庫を配置 |
| 建物 | 約25坪（約83㎡）の平屋 × 4棟。定員8名を想定 |
| 主な設備 | サウナ、水風呂（ジャグジー兼用）、外気浴ができるウッドデッキ、BBQ設備、各棟に複数台の駐車場 |
| 営業形態 | 旅館業の許可を取得し、日数の上限なく通年で営業 |
| 総投資額（概算） | 4棟合計 約1億5,140万円（1棟あたり約3,785万円・税込） |
| 想定平均単価 | 1泊 約5万円 |
| 開発・運営 | 株式会社PQD（企画・プロジェクト管理・運営代行） |
コンセプトは「北軽井沢 × サウナ × インテリア」。森に囲まれた静かな環境で、サウナと外気浴、デッキでのBBQを楽しめる宿を、デザイナー監修の内装で仕上げます。4棟を同じ敷地にまとめることで、清掃や備品の管理を効率よく行える計画です。
なぜ北軽井沢なのか
草津と軽井沢、2つの観光地のあいだ
北軽井沢は、北の草津温泉と南の軽井沢という2大観光地に挟まれたエリアです。両方を目指す人の流れが生まれやすく、Airbnb などで「軽井沢」と検索すると北軽井沢・嬬恋村の宿も表示されるため、ゲストからは軽井沢と横並びの選択肢として見られています。
また、軽井沢町では民泊や無人運営の一棟貸しに対するルールが厳しく、グループで泊まれる一棟貸しの選択肢が限られています。そのため、群馬県側の北軽井沢（長野原町・嬬恋村）が選ばれる場面が増えています。
首都圏から車で2時間30分〜3時間
首都圏から車で行きやすいリゾートとして、北軽井沢は長期的に需要が見込めると考えています。実際に、PQDが自社で運営する3物件の宿泊者のうち、約73%が一都三県にお住まいの方です（宿泊者 5,743名の台帳より）。
人口減少が進んでも、首都圏は人口が集中して減りにくいと見込まれています。首都圏から遠い観光地に比べ、長く選ばれ続ける立地だと考えています。
エリアの観光・宿泊需要
- 長野原町と嬬恋村の観光入込客数は、合計で約316.2万人（令和6年）。前年比101.2%、令和4年比で8.5%増えています。
- 群馬県では、宿泊客の観光消費単価（23,506円）は日帰り客（3,058円）の約7.7倍です（令和6年）。
一方で、8月が年間の約14%を占めるのに対し、12月は約5%と、夏に需要が集中する季節性があります。冬の運営には工夫が必要で、収支計画でもこの点を織り込んでいます。
出典：群馬県「令和6年観光入込客統計調査報告書」、観光庁「宿泊旅行統計調査」。北軽井沢単独の公表値はないため、長野原町・嬬恋村の全域の値（万座温泉・八ッ場周辺などを含む）を参考として示しています。
北軽井沢での運営実績
PQDは北軽井沢エリアで18棟の宿泊施設を運営しています（うち3物件は自社で所有・運営）。今回の収支計画は、この自社運営物件の実際の予約・売上データをもとに作成しています。
| 項目 | 実績 |
|---|---|
| 北軽井沢での運営棟数 | 18棟（自社所有3物件を含む） |
| 自社運営3物件の稼働率 | 約78%（物件ごとに77.6%〜78.6%） |
| 自社運営3物件の平均単価（ADR） | 約3.4万〜6.9万円 |
| 主な利用者 | 20代を中心とした友人グループ |
本プロジェクトは、新築・サウナ付き・定員8名・デザイナー監修の内装で、既存物件の実績の範囲内でより上の価格帯（想定平均単価 約5万円）を狙います。
収支計画（4棟合計・概算）
| 項目 | 4棟合計（年間） |
|---|---|
| 総投資額（税込） | 約1億5,140万円 |
| 想定売上 | 約5,725万円 |
| 運営経費（運営代行・予約サイト手数料・清掃・水道光熱費など） | △約4,096万円 |
| 運営収支 | 約1,629万円 |
| 保有コスト（固定資産税・保険・修繕積立・消防点検など） | △約237万円 |
| 実質手残り | 約1,392万円 |
| 運営利回り | 約10.8% |
| 実質利回り | 約9.2% |
月ごとの稼働率（70〜90%、年平均約77.5%）と平均単価（4万〜8.5万円）を積み上げて試算しています。北軽井沢の別荘地には都市ガスがなく、冬は暖房・給湯に灯油を使うため、冬季の光熱費も実際の料金水準をもとに計上しています。
一般的な不動産投資との比較
| 投資対象 | 利回り |
|---|---|
| 区分マンション（東京23区・築10年未満） | 表面 3.75% |
| 一棟マンション（東京23区） | 表面 5.02% |
| 一棟アパート（東京23区） | 表面 5.57% |
| 都内の賃貸住宅（投資家の期待利回り） | 実質ベース 3%台後半 |
| 本プロジェクト | 実質 約9.2%（概算） |
出典：健美家「収益物件 市場動向四半期レポート 2026年4月〜6月期」、日本不動産研究所「不動産投資家調査」。本プロジェクトの利回りは概算で、保証するものではありません。
売上が下がった場合の試算
計画どおりにいかない場合も想定しています。
- 平均単価が10%下がった場合：実質利回り 約6.6%
- 稼働率が10%下がった場合：実質利回り 約7.8%
- 稼働率・単価がともに20%下がった最も厳しいケースでも、実質手残りはプラス（年 約341万円）を維持する試算です。
稼働率が下がると清掃費や消耗品も減るため、単価が下がる場合よりも影響は小さくなります。
オーナー様にとっての4つのポイント
- 土地・建物を100%所有：ご自身の資産として保有し、運用できます。
- 開発から運営までPQDに一任：企画、施工会社との調整、許可取得、内装、撮影、予約管理、清掃、ゲスト対応まで、PQDが一貫して担います。
- ご自身の別荘としても使える：予約が入っていない日は、ご家族や仲間との滞在にご利用いただけます。
- 売却もしやすい：運営実績を開示できる形で積み上げ、売却時はPQDも買い手探しをお手伝いします。売却後も運営を引き継げます。
施工は、北軽井沢・嬬恋村エリアで30年以上にわたり別荘の新築・管理を手がけてきた地元の建設会社に依頼する予定です。寒冷地での施工や凍結対策、開業後のメンテナンスにも対応しやすい体制です。
計画地の詳細と月別の収支シミュレーションをご覧になりたい方へ
提案資料を個別にお送りしています。ご質問だけでもお気軽にどうぞ。
リスクと注意点
投資をご検討いただくうえで、次の点もあわせてご確認ください。
- 施工費は目安の段階です：1棟あたりの建築費は見積もりの目安をもとにしており、4棟一括の金額や工期はこれから確定します。確定後、利回りが変わる可能性があります。
- 許可・規制の最終確認：旅館業法・建築基準法などの確認は、詳細設計の段階で最終的に行います。
- 光熱費の変動：灯油価格や冬の暖房使用量、サウナの利用時間によって水道光熱費は変わります。
- 融資を受けにくい傾向：土地の評価額が低いエリアのため、金融機関の融資を受けにくい傾向があります。
- 冬の配管凍結：氷点下では配管凍結のリスクがあります。自社運営物件では、冬季の暖房の常時運転と通水対策を徹底し、破損はゼロで運営しています。
- 開業までは売上がありません：売上は開業した月から発生します。着工・開業の時期は確定し次第お知らせします。
ご参加までの流れ
- お問い合わせ：下のボタンまたはお電話でご連絡ください。
- 資料のご案内・ご面談：計画地の詳細、月別の収支シミュレーション、初期費用の内訳をご説明します。
- ご意向の確認：ご質問や詳細な試算のご相談に個別に対応します。
- 詳細設計・施工：ご意向が固まり次第、設計・工事と運営体制の準備に進みます。
- 開業・運営開始：開業後は毎月の精算書で売上と収支をご報告します。
本記事の利回り・売上・費用はいずれも現時点の概算であり、将来の収益を保証するものではありません。税金の扱い（法人・個人での保有、減価償却、消費税など）は、税理士へのご確認をおすすめします。
